导 言

通过测算居民购房负担率，我们发现居民的负债率已经达到高风险区间，房价过高，严重冲击我国民生和社会经济长期发展。目前即使掏空六个钱包都不足以偿还房地产负债，而一旦城镇居民的收入跟不上，债务风暴很可能一触即发。此篇文章研究的出发点是想对我国城镇居民的购房负担率进行测算，即城镇居民的收支结余（俗称六个钱包）中用来购房的比例，以此分析房价对居民消费的挤出效应。

首先，计算城镇居民收支结余=城镇居民可支配收入-居民消费性支出（不含购房支出），这笔收支结余是城镇居民用于购房以及其它大件消费的基础。

一般而言，在城镇居民收入增速达到8%左右时，居民的消费支出增速水平下降的幅度更大，现在已经下降到了非常危险的6%左右，创近30年来的最低增速，与1997-2001年间非常接近。图1中2000年左右消费增速下滑严重，因为正值我国大规模下岗浪潮，5千多万工人下岗，严重影响到消费增长。如今重新下降到6%，消费增速剧烈下降的原因，直觉上我们认为是由于房地产吞噬了居民的消费能力。文中原始数据均来自wind，经蒙格斯智库处理运算得出。

图1：城镇居民人均消费支出增幅

其二，大致估算居民购置房产本金的支出（考虑到大多数居民采用按揭买房），居民历年购房本金支出测算：首付平均三成，按照20年等额还本法，年利率统一按照6%。

通过历年商品房销售数据，测算出居民购房本金支出。如图2所示，可以看到我国从1998年以来，商品房销售面积同比萎缩的年份只有三次：2008年的金融海啸期间萎缩14.7%，为此我国启动了4万亿投资计划；2014年萎缩7.6%，为此我国启动了地产去库存；最后，就是今年上半年萎缩1.8%。对此，决策层终于落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期经济刺激手段。

图2：中国历年城镇居民购房支出（亿元）

所以结合上述测算数据，我们便能得出城镇居民在购房这块的负担率：

城镇居民的购房负担率=城镇居民收支结余/居民购置房产本金的支出

值得注意的是，从2016年开始，我国城镇居民解决9成以上的收支结余用于购房。如图3所示，而到2019年上半年，购房负担率达到了111%，也就是到了倒吃老本的程度了。基于此，我国居民彻底丧失消费活力。

图3：城镇居民购房负担率

蒙格斯对于现阶段房价的总结

从居民购房支出以及购房负债，现阶段我国居民的负债率如何，是否已经到了危险的边缘？如若获取观点的完整版，请加入【蒙格斯智库知识星球】，这里有一群有学之士等你来！

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