1、“独善其身”

德国住房市场“独善其身”，比较好地解决了居民住房问题。

一是住房供应总体充足，租赁市场规范发达，租房比例高。德国总人口约8000万，住房总量约4000万套，平均每个家庭拥有一套住房，基本能够满足居民的住房需求。2016年人均居住面积达46平方米，位居世界前列。在发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场发达规范完善而为世人称道。德国居民的自有住房比例为45%左右，55%左右的家庭主要依靠住房租赁市场予以解决。租房合同一般都是无限期合同，很多人都是一辈子租房，真正实现了“长租即长住，长住即安家”。

二是房价合理且保持长期稳定，房价收入比偏低，居民负担较小。与居民收入相比，德国是发达国家中房价最低的国家之一。1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，房价收入比较低，这提高了民众的幸福度，也成就了“德国制造”。十次危机九次地产，1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。

三是德国住房租赁市场具有较为稳定的长期投资回报率。德国一年期的存款利率，2008年后不断下跌，目前是负利息。与此相比，德国以房租为主的租赁住房投资回报率基本稳定在4%左右，这对于追求长期稳定投资回报的投资者尤其是机构投资者而言，具有较大的吸引力。德国住房租赁市场发达完善，充分证明了住房租赁市场业务大有可为。

四是德国实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。抵押贷款固定利率期限平均为11.5年。

2、“有形之手”

德国住房租赁市场发达完善，“有形之手”的作用至关重要。

德国成为“租房”国家，并不是因为房价高，而是因为有相对完善又长期稳定的法律法规、政策条例，相对公平的住房租赁市场。被称为德国住房政策“四大支柱”的《住房保障法》《住房补助金法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》分别为社会保障性住房供给、中低收入家庭的房租补贴、住房租赁市场的规范和私有住房提供了重要法律依据，有力维护了住房租赁市场的稳定，有效保障了承租人的权益，使租房者获得了巨大的安全感，从而使得许多德国居民尤其是年轻人乐于租房生活。其成功经验主要有：

1. 鼓励扩大租赁住房供应市场

一是政府为租赁市场的供给主体。无论任何机构在德国开发住宅或经营住房租赁，其在最初的一个期限内必须按照德国政府的要求将住房对外出租，并按照政府的要求收取较低的租金，只有在这个期限以后才能将住房直接面向市场，因此住房租赁市场供应比较充足。同时，政府大力兴建公共租赁房。二战后，战争的毁坏以及大量的移民和难民造成了严重的住房短缺，为解决住房危机，德国政府在上世纪50-70年代采取了一系列措施，大力推进公共租赁房建设。但德国政府并不直接建设公租房，而是向投资企业提供长达30年至35年的无息住房建设贷款，由其开发建设，建成后在一定期限内，由政府将该部分房屋以低于市场价格的租金出租，租金与市价的差额由政府补贴给投资企业。企业还清贷款后，可按市场价格对该部分房屋进行出租或者出售。

二是鼓励私人投资建设租赁住房。德国政府通过住房政策性金融工具刺激和鼓励私人投资租赁住房。政府对投资者建设租赁住房予以免税或者直接补贴，相较建设用于出售的房屋，建设用于出租的房屋会得到政府更多的税收优惠。此外，政府或其他非营利性机构为租赁住房投资者提供长期的低息或无息贷款，这些措施都促进了租赁住房的大量建设，使得德国租赁房源充足。

三是强硬抑制投资炒房行为。德国法律规定，在住房交易中，需支付的税费包括过户费3%、评估费5%等，整体约占房屋交易额的10%。若未满10年出售，则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格-取得房屋成本价格-可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税累积税率进行征税。此外，德国法律还严格规定了房地产开发商的定价行为。根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法院起诉。如果超过50%，就被定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。严厉的税收政策和严格的法律规定大大压缩了房地产开发商和炒房者的盈利空间，使得住房投机炒作在德国无利可图。

2. 严格保护承租人利益

一是严格规范租金定价。德国实行房租指导价格制度，各个市镇的房屋管理机构、承租人协会及房屋中介协会等机构共同对房屋情况进行综合评估后制定《房屋租金参照表》，每两年更新一次并公开发布。该表具有法律约束力，每套房屋的租金都要参考该表。对于新签订的合同，允许租赁双方进行议价，租金不能超过已有同等质量、同等区位房屋租金的20%，否则被视为“房租超高”，属于违法行为；如果租金超过50%，则被视为“房租暴利”，属于犯罪行为，出租人将面临最高判处3年有期徒刑的处罚。

二是严格控制租金调整。德国不仅严格规范新承租人的基础租金，对同一承租人的租金调整也实行严格管制，以防止房租过快上涨。《住房租赁法》最初规定3年内租金累积涨幅不得超过30%，后来修订为不得超过20%，目前要求3年内房租涨幅不得超过15%，否则视为“房租超高”，属于违法行为。

三是严格限制租赁解约。对房屋租赁合同解除权的严格限制是德国住房租赁法律控制的核心手段。在德国，房屋租赁合同一般是无限期的，“固定期限的租赁合同”只有在特殊情况下才被允许。《住房租赁法》规定，只有出租人对终止租赁合同有正当利益时，比如承租人不按时缴纳房租或者出租人能够证明其本人或直系亲属需要居住该房屋等特殊情况时，出租人才能终止该合同。如果是为了提高租金，租赁合同是不能被终止的。《住房租赁法》同时规定，租赁合同的任意一方要终止合同，必须提前3个月通知对方。随着租期的延长，解除合同的要求也更趋严苛。承租人居住期限在5年以上的，须提前6个月通知对方；租期超过8年的，则须提前9个月。严格的租金和租约管控制度，使得德国住房租赁市场租金水平始终保持平稳，也使得租赁关系得到长期、稳定的维护，这些举措有力地增强了承租人的安全感和稳定感。

四是对其他租赁权益的保障也很细致。第一，对“可居性”严格规定，建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；第二，中介费、房屋修缮费等全部由房主承担；第三，德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地公共服务。当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定，真正实现了“租售同权”。因此许多德国居民一辈子租房居住，他们认为租赁住房与购买住房没有太大的区别，同样能体会到“家”的感觉。

3. 对低收入家庭发放租房补助

根据德国的《住房保障法》和《私人住房补助金法》，德国政府根据不同家庭的收入和房租支出水平，来提供适度的房租补贴，确保低收入家庭能够满足住房租赁的需求。基于覆盖全社会的个人征信和金融信息系统，德国政府可以相对准确地根据居民家庭人口、税后收入以及单亲、多子女、残疾人家庭等其他特殊情况，计算发放租房补贴，使补贴后家庭实际负担的住房支出相当于税后收入的10%-30%左右。约有10%的承租家庭能够获得租房补贴，对于支付的租金补贴，联邦政府和地方政府各承担一半费用，每年用于补贴的款项是德国最大的财政支出之一。

3、启示建议

我国的住房租赁市场严重发育不足，未来发展空间巨大，是商业银行业务拓展的蓝海。受制于传统的住房观念，以及长期租赁市场服务质量不高导致的租赁体验差、频繁搬家等问题，我国住房租赁市场一直是作为非主流的市场形式而存在，需求完全释放将是一个逐步的过程。发展我国住房租赁市场业务，将是一个长期战略，必须坚定不移。

一是要进一步深化“房住不炒”理念。德国将为居民提供能够负担得起的住房作为制定住房政策的出发点，住房与医疗、教育一样，被作为社会福利和保障体系的重要组成部分。政府通过立法、税收、金融等方式，遏制和打击房地产炒作和投资行为，使得住房市场长期处于理性、健康的发展轨道，未出现明显的房价高涨现象。同时，德国为无房的低收入居民提供了合适的租赁住房，并通过租金管制、租金补贴等降低了租房者的成本，使人人住有所居。与德国对比，我国住房领域存在着过度市场化和政府住房保障作用发挥不足的问题。一方面高地价频频出现，炒房行为盛行，房价居高不下；另一方面公租房、廉租房等保障性住房供应相对不足，租赁市场管理缺位，难以满足大量中低收入群体的住房需求。党的十九大报告中明确提出了“坚持房子是用来住的，不是用来炒”理念，但这些理念还需各级政府部门进一步落实，建议从国家立法层面明确住房的居住属性，切实保障公民的基本居住权；并从财政、税收、金融等方面综合施策，改变对住房出售市场的过度依赖，并引导建立公共租赁住房体系，加快发展住房租赁市场。

二是要完善住房租赁管理政策法规。德国租赁管理系列政策、法规对规范住房租赁市场，保障国民居住权益发挥了巨大作用，这些政策的有效执行使得德国住房租赁市场真正成为广大居民在购房之外的一种住房选择。而我国住房租赁市场存在着法规制度不健全，政府监管缺位，出租人随意定价、随意涨价、随意退租等现象，使得承租人居住权无法得到保障，严重缺乏居住安全感和幸福感。为此，我们应该充分汲取德国经验，从以下方面入手，建立健全住房租赁管理政策法规体系。第一，完善住房租赁政策法规，特别是对控制租金水平、规范租赁合同、限制租约解除、惩处违法行为等方面应予以具体而严格的规定，以切实保障房屋承租人的合法权益，建立起安全、规范、稳定的租赁关系。第二，进一步完善住房租赁管理制度。各地方政府应结合实际，加快住房租赁管理体制改革，理顺住房租赁管理与城市建设管理、社区管理、人口与治安管理的关系，明确职责分工，建立分层分级管理体系。应加快建立实施住房租赁合同登记备案制度，为政府实施住宅租赁管控、保护承租人利益提供基础信息；加快建立经纪机构、住房租赁企业、出租人、承租人等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，进行规范管理，形成联合激励惩戒机制；探索建立城市租金编制体系，借鉴德国租金编制经验，建立一套科学且具有实际指导意义的租金体系，发挥租赁价格的指导作用，为政府监管执法提供依据。第三，完善鼓励租赁住房的政策体系。应完善保障承租人基本公共服务权益，探索实行积分管理办法，对达到一定分值的承租家庭在教育、医疗、养老等方面逐步实现“租购同权”；加大住房公积金对租赁住房的支持力度，逐步提高提取额度，支持住房公积金转账支付租金等；完善公共租赁住房的货币补贴制度，进一步扩大补贴保障范围，并鼓励用人单位发放租房补贴。

三是要加快租赁住房建设和供应力度。德国政府在住房供应政策导向上，租赁住房供应是主体，政府利用税收、金融等优惠政策，促进了租赁住房的大量建设，使德国租赁房源充足。在我国，房源供应不足是目前住房租赁市场的一个突出问题，北京、上海等大城市尤为突出。我国应该借鉴德国经验，从增加租赁住房供应、扶持住房租赁企业、提供税收金融政策支持等方面入手，加快租赁住房的建设和供应。第一，加大公共租赁住房供应力度。结合地方实际，在商品房住宅项目用地中配建公共租赁住房，提高公共租赁住房的数量。同时在产业园区、科创园区、交通枢纽区等租房需求集中、生产生活便利的区域，配建一定数量的公共租赁住房。第二，加大住房租赁企业扶持力度。租赁市场具有公共属性，机构租赁发挥“压舱石”作用。以中低收入者为主的租赁需求，公共产品属性明显。机构租赁是稳定市场、降低租金和权益保障的“压舱石”。国际上，政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁（接受租金管制和政府补贴）占市场份额30%以上。要加快建设租赁市场，必须培育支持一批国有企业开展住房租赁业务，以充分发挥国有企业在发展住房租赁市场的“压舱石”作用。同时积极鼓励支持已经发展起来的民营住房租赁企业，推动其向规模化、专业化发展；加强对住房租赁中介机构的监管，督促其依法规范经营，并通过优惠政策鼓励个人出租住房。建设银行描准这一社会痛点，利用金融科技优势，成立“建信住房服务公司”，搭建住房租赁服务平台，推出“存房”、“安居贷”等相关业务，开创了银行系大举进军住房租赁市场建设的先河，值得推广。第三，加大税收政策支持力度。对落实配建租赁住房指标的开发企业、住房租赁企业、出租房屋的个人，给予税收优惠政策支持。第四，拓展融资的渠道。鼓励金融机构，根据证券化基础资产的区别，适时开发权益类ABS、债权性质的ABS和REITs等多种产品，尤其需要在现有的类REITs产品基础上重点发展公募REITs，充分发挥REITs对建立我国房屋租赁市场长效机制的重要功效。鼓励商业银行应依据其风险控制能力，结合各类住房租赁机构的运营模式，开展有针对性的融资产品研发和方式创新，满足不同类型住房租赁机构的融资需求。

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