一、 摘要

本研究通过对房地产的属性拆分，将合理房价分为使用属性、投资属性和经济拉动三个方面，并分别计算各方面的合理价格。在对三方面属性综合分析之后，对城市房价提出一种新的分类方式，将不同特性城市分为投资型城市、平衡型城市和居住型城市，并据此得出各城市房价的影子价格（即合理价格）。

投资型城市包括上海、深圳、南京、珠海、兰州、绵阳、宜昌7城，这些城市的房价中投资属性占比较高。平衡型城市包括北京、广州、厦门、武汉、成都、西安、无锡七城，其投资需求与居住需求基本同步变化，使得投资房价与刚需房价基本相等。居住型包括沈阳、吉林、烟台，这些城市的特征为投资回报率较低，导致其投资属性房价增幅较小甚至有负增长情况出现，而收入水平引领的刚需房价占据主要地位，投资属性较弱。

另外，本文利用微观调查数据模拟测算了房产税的规模2018年约为万亿左右。并以深圳作为案例，模拟征收房产税对于房价的影响。结果显示，房产税对于房价的影响是一个长期累积的过程，若从2010年开始实施，到2018年相对于原影子价格会下降8%左右，可见短期之内房价的其他政策调控仍然是主要手段。

最后，为不同经济个体提出一些参考建议：

对于刚需者而言，平衡型和居住型城市都可以较好的满足人民的居住需求，若在居住的同时考虑保值属性，则需优先选择平衡型城市。刚需者在平衡城市购房时不必过于急躁，仅需努力提高自己，使自身收入水平不落后于当地平均增速，则长期来看购房能力会逐渐增强；

对于投资者而言，不同属性城市房价的主要影响因素不同，需根据其分类区别分析投资回报水平：平衡型和居住型城市可主要参考其居民收入水平，而投资型城市则需综合考虑收入水平增速和合理投资回报率，同时人口流动性和政策变化也会对房价产生较大影响。短期投资可关注房价暂时受到压制的城市，但尤其需注意回避目前泡沫较大的城市；

对于政府而言，本文选取的17个城市之中共8个城市突破拐点。其中六个短缺城市已全部超过或接近拐点，尤其需引起警惕，当地政府应更加关注刚需者的住房需求，完善保障性和人才型住房制度，避免超出拐点带来的负面效应。其它城市突破拐点数量较少，仍有政策空间，但需合理实施，尽量避免政策反复带来的负面效果。国家应鼓励并支持各地方政府之间的竞争，以市场+调控的力量推动产业转移和人才转移，形成符合实际且高效的都市圈和产业分布体系，推动产生经济发展的新动能。