【开源地产|公司深度】中国海外发展：重回规模成长快车道，开发与商业齐头并进
四十年峥嵘岁月，作为老牌龙头房企，中国海外发展背靠国资平台，战略调整后 销售再次提速；公司拿地模式走向多元化，持续聚焦高线城市主流地段，规模与 利润率兼顾。公司经营稳健、严守财务纪律，盈利能力领先，融资优势明显。
小齐论地产 2021-01-15
房地产
【开源地产|周观点】百强房企增速持续回暖，房地产贷款政策再收紧
小齐论地产
时间：2021-01-06
投资要点
房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级
我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议2021年1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
百强房企增速持续回暖，深圳旧改意愿比例放开
1）央行建立银行业房地产贷款集中度管理制度，深圳旧改意愿比例放开。中央货币政策委员会四季度例会召开，稳健货币政策的具体表述由3季度的“更加灵活、精准导向”转变为“灵活精准、合理适度”，预计货币政策会持续保持灵活且偏中性。央行、银保监会建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。政策对银行流向房地产市场资金强化监管，未来房地产行业内核心资产价值将持续凸显，资源获取优势更为明显。2）周内地方政策覆盖面广，整体调控以稳为主。政策调控方面，浙江住建厅要求把落实房地产长效机制、稳定住房价格放在全省经济社会发展全局来统筹，坚持房地产调控目标不动摇力度不放松。人才政策方面，广州放宽“双一流”高校本科及以上学历人才入户社保年限。住房租赁方面，北京住建委等四部门明确首都功能核心区内禁止经营短租住房,同时强调在“十四五”期间，将调整优化公租房政策，继续大力发展公租房，有效增加房源供应。预售政策方面，济南将预售资金监管按照工程建设进度分为4个节点控制留存比例等，南昌审核销售许可时应核减自持房面积，待达到条件后方可办理预售证。城市更新方面，深圳提出旧住宅区所在地块经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意后，即可征收；由“双百要求”降至双95%，新规后城市更新步伐有望进一步加快。3）量价齐升，百强房企单月销售额增速创年内新高。2020年12月，百强房企销售额单月同比增长29.2%，较前值提升9.1个百分点；单月销售增速创年内新高；销售面积单月同比增长13.8%，较前值减少9.4个百分点，年底房企推货力度提升，同时市场热度处于高位，价格端表现坚挺。2020年1-12月，百强房企销售额累计同比增长9.6%，较前值提升0.5个百分点。
成交：单周一二手成交同比增速可观
1）新房：根据房管局数据，2021年第1周，全国32城成交面积514万平米，同比增长10%，环比下降16%。2）二手房：2021年第1周，全国9城成交面积为144万平米，同比增速31%，前值3%。
资金：信用债、海外债单周发债规模同比有所分化
2021年第1周，信用债发行44亿元，同比增加193%，环比增加16%，平均加权利率5.57%，环比增加174BPs；本周未发行海外债。
正 文
1、百强房企增速持续回暖，深圳旧改意愿比例放开
1.1、央行建立银行业房地产贷款集中度管理制度，深圳旧改意愿比例放开
1.2、量价齐升，百强房企单月销售额增速创年内新高
1.2.2、TOP50-100房企销售增速最为可观，定位改善需求的房企表现更佳
2020年12月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企的销售同比+17.1%、+28.5%、+24.4%、+51.8%。TOP50-100梯队房企增速均较为可观，且改善最为明显。TOP10、 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100较上月增速分别提升6.8个百分点、提升10.8个百分点、减少32.2个百分点、提升38.7个百分点。从各房企表现看，定位于改善型需求的房企销售表现更佳，比如万科、中海、华润、龙湖、金茂单月销售额增速分别达72%、38%、147%、40%、86%。
2、一二手成交同比增速可观
2.1、全国重点32城新房成交同比增长10%
根据房管局数据，2021年第1周，全国32城成交面积514万平米，同比增长10%，环比下降16%。
一线城市单周新房成交表现最佳。根据房管局数据，2021年第1周，全国32城成交面积同比增长可观。一线城市表现最佳，二、三线城市有所承压，一、二、三线单周成交同比增速分别为106%、-3%、-8%。
2.2、9城二手房成交单周增速靓眼
9城二手房成交单周增速靓眼。2021年第1周，全国9城成交面积为144万平米，同比增速31%，环比持平。
3、土地：溢价率持续高位，流拍率低位徘徊
全国100城土地市场成交热度有所回升。2020年第1周，全国100城全类型土地成交溢价率11.6%，流拍率6.7%；宅地成交溢价率13.0%，流拍率7.6%。
4、资金：信用债、海外债单周发债规模同比有所分化
4.1、房企信用债发债利率有所回升
2021年第1周，信用债发行44亿元，同比增加193%，环比增加16%，平均加权利率5.57%，环比增加174BPs；本周未发行海外债。
4.2、房贷利率维持低位，拐点或现
5、投资建议：维持行业“看好”评级
我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议2021年1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
6、风险提示
1）行业销售规模波动较大：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。
2）政策调整导致经营风险：按揭贷款利率大幅上行，购房者购房按揭还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压，带来销售规模下滑。
3）融资环境全面收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。
