【开源地产|公司深度】中国海外发展：重回规模成长快车道，开发与商业齐头并进
四十年峥嵘岁月，作为老牌龙头房企，中国海外发展背靠国资平台，战略调整后 销售再次提速；公司拿地模式走向多元化，持续聚焦高线城市主流地段，规模与 利润率兼顾。公司经营稳健、严守财务纪律，盈利能力领先，融资优势明显。
小齐论地产 2021-01-15
房地产
【开源地产|周观点】一二手成交有所分化，物管行业迎政策东风
小齐论地产
时间：2021-01-11
投资要点
我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议2021年1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
（1）中央层面，央行在2021年工作会议指出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，预计货币政策会持续保持灵活且偏中性，表述与中央货币政策委员会四季度例会相一致。央行、住建部召集重点房企举行座谈会，启动第二批“三道红线”试点，对多家房企设置达线目标，房企降负债、稳增长有望持续推进。住建部部长王蒙徽再提房住不炒，全面落实房地产长效机制。物业行业再迎利好，住建部、发改委、银保监会等十部委发布通知，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，同时鼓励物业服务企业运用人工智能等技术提升服务水平，政策核心在于鼓励物业公司拓宽经营边界，城市服务空间较为可观，为行业增值服务打开新方向。同时政策提倡完善物业服务价格形成机制，提倡酬金制计费方式，利于物业费更为市场化定价。（2）周内地方政策覆盖面广，整体调控以稳为主。长效机制方面，天津房地产政策实施精准服务，对新市民实施租购并举方式，强调租购同权。户籍政策方面，山东全面放开城镇落户限制，在城镇居住或就业的居民，取消落户限制。秩序规范方面，海南对违法违规房企、中介机构和个人，分别给予取消备案资格、暂停网签资格和取消购房资格等处罚。广州住建局将进一步整顿和规范房地产市场秩序，严打哄抬房价等违法违规行为。土地市场方面，深圳明确棚改地价与城市更新项目地价标准保持一致，降低棚改地价成本。租赁市场方面，云南出台租房新规，个人将云南省范围住房出租或转租，其个人所得税（租金收入）可减按10%税率征收。
成交：单周一二手成交有所分化
1）新房：根据房管局数据，2021年第2周，全国32城成交面积480万平米，同比增长11%，环比下降21%。从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达1084万平米，累计同比增加20%。2）二手房：2020年第2周，全国9城成交面积为116万平米，同比增速-20%，前值0%；年初至今累计成交面积225万平米，同比增速-11%，较前值下降12个百分点。
资金：信用债、海外债单周发债规模同比有所分化
2021年第2周，信用债发行93亿元，同比减少37%，环比增加111%，平均加权利率5.22%，环比减少34BPs；海外债发行4亿美元，同比减少60%，平均加权利率6.63%，上周未有海外债发行。
正 文
1、长效机制持续完善，物管行业迎政策东风
2、一二手成交同比增速可观
2.1、全国重点32城新房成交同比增长11%
根据房管局数据，2021年第2周，全国32城成交面积480万平米，同比增加11%，环比下降21%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达1084万平米，累计同比增加20%。
根据房管局数据，2020年第2周，全国32城成交面积同比增速11%，年初至今累计增速20%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-8%、15%、16%，年初至今累计增速49%、8%、28%，一线城市成交情况最佳，二、三线城市也在持续好转。
2.2、9城二手房成交表现萎靡
9城二手房成交累计增速降幅收缩至-11%。2020年第2周，全国9城成交面积为116万平米，同比增速-20%，前值0%；年初至今累计成交面积225万平米，同比增速-11%，较前值下降12个百分点。
3、土地：溢价率持续高位，流拍率低位徘徊
全国100城土地市场成交热度有所回升。2020年第2周，全国100城全类型土地成交溢价率10.3%，流拍率0.6%；宅地成交溢价率11.1%，流拍率1.5%。
4、资金：信用债、海外债单周发债规模同比均有下滑
4.1、房企信用债发债利率有所回落
2021年第2周，信用债发行93亿元，同比减少37%，环比增加111%，平均加权利率5.22%，环比减少34BPs；海外债发行4亿美元，同比减少60%，平均加权利率6.63%，上周未有海外债发行。
4.2、房贷利率维持低位，拐点或现
12月居民端房贷利率探底。12月21日，央行公布12月LPR，1年期LPR报价3.85%、5年期为4.65%，连续8个月不变。融360表示，2020年12月，全国首套房贷款平均利率为5.23%，环比略下降1BP；二套房贷款平均利率为5.54%，与上月持平。目前虽然银行整体信贷资金较为充裕，但贷款投向仍要严格遵循政策引导扶持实体经济融资的大方向，严防资金违规流入楼市。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议2021年1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
6、风险提示
1）行业销售规模波动较大：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。
2）政策调整导致经营风险：按揭贷款利率大幅上行，购房者购房按揭还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压，带来销售规模下滑。
3）融资环境全面收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。
